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domingo, fevereiro 28, 2021

Como regularizar um imóvel sem registro?

Em transações imobiliárias, a formalização de compra e venda de imóveis é feita com a escritura pública, que pode ser confeccionada em um Cartório de Notas. Lá, ela fica registrada em um livro próprio, e é, portanto, possível solicitar uma nova via do documento no momento em que for preciso.

No entanto, há proprietários que não têm acesso à escritura do imóvel. Isso pode ocorrer pelo fato de o proprietário de fato não ser quem consta na matrícula do imóvel, porque não foi confeccionada uma escritura pública de transferência, ou porque a transferência do imóvel foi registrada em um contrato particular.

Nesses casos, o dono corre riscos, podendo até perder a propriedade. Além disso, as imobiliárias não costumam vender imóveis sem escritura, o que dificulta a venda do imóvel.

A regularização de um imóvel “irregular” sempre dependerá de uma análise minuciosa da documentação do imóvel e de sua situação. Mas a seguir, serão abordadas algumas formas de regularizar imóveis:

  1. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Existem situações em que o comprador celebra com o vendedor um contrato particular de promessa de compra e venda no qual o vendedor se compromete a vender determinado imóvel para aquele comprador.

Normalmente a posse do imóvel é transferida ao comprador no momento da assinatura destes instrumentos. Ou seja, normalmente esse documento é assinado e logo em seguida o comprador pega as chaves e toma posse do imóvel.

Entretanto, a escritura pública e o registro somente serão feitos após o pagamento total do imóvel, que muitas vezes é financiado.

Pois bem, mas existem situações em que o comprador quita todo o imóvel e, ao procurar o vendedor, este não lhe outorga a Escritura Pública. Ou se esquiva de responder ao comprador, ou simplesmente não toma iniciativa de assinar a escritura.

Situação que gera prejuízo ao comprador, pois apesar de ele ter a posse sobre o imóvel, ele ainda não é seu proprietário.

Nestes casos é possível que o comprador ajuíze uma ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor. O objetivo é que ao final desta ação judicial o juiz dê uma sentença que substitua a Escritura Pública para que seja levada a Registro no Cartório de Registro de Imóveis e para que, efetivamente, o comprador se torne seu proprietário.

Mas é importante que a situação em questão seja analisada caso a caso,  pois, para que seja possível este procedimento junto ao poder judiciário alguns requisitos devem ser observados.

2.USUCAPIÃO

O usucapião é um procedimento perante a lei para oficializar a posse de um terreno por um prazo determinado. O usucapião pode ter validade entre 5 e 15 anos. O objetivo é comprovar que o proprietário mora no imóvel há ao menos cinco anos. Existem diversas espécies de usucapião, cada qual com seus requisitos específicos. Detalhes que não serão objeto deste artigo, que se destina tão-somente a demonstrar algumas formas de regularização de imóveis.

Importante, ainda, esclarecer que imóveis públicos não podem ser usucapidos. Portanto, quem reside em um imóvel do Município ou do Estado, por exemplo, não pode se tornar o proprietário desse imóvel através da usucapião.

3. C) IMÓVEL QUE NÃO TEM “HABITE-SE”

O “habite-se” é um documento emitido pela prefeitura da cidade em conjunto com o corpo de bombeiros, que apresenta informações sobre a obra, e se respeitou as exigências locais de construção. Quem não tem o documento paga mais caro no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), e pode ainda ser multado pela prefeitura.

Ainda que o processo possa ser longo e custoso, obter o “habite-se” é possível:

1º passo: O primeiro passo para a regularização é contratar um engenheiro para confeccionar ou atualizar a planta do imóvel, e conferir se ele está atendendo às exigências locais de construção.

2º passo: Agora, entre em contato com a prefeitura para entregar a planta do imóvel e requerer a sua regularização.

4. REURB

A Reurb é uma novidade trazida pela Lei 13.465/17. Trata-se do processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Este procedimento pode ser promovido pelo interessado (proprietário de lotes ou terrenos) ou mesmo pelo poder público. De forma que existem outros legitimados ativos arrolados na lei.

Portanto, através da REURB é possível regularizar núcleos urbanos informais.

5. Conclusão

O risco de adquirir um imóvel e não efetivar seu devido registro é enorme para o adquirente do imóvel. Não é incomum situações de pessoas que compram um imóvel por “contrato de compra e venda” (contrato particular) e, após determinado tempo, se veem tolhidas em seu direito de proprietário por conta de uma futura penhora ou indisponibilidade sobre aquele imóvel. Afinal, estes documentos não transferem propriedade, apenas a posse.

Portanto, é altamente recomendável que o interessado regularize sua situação.

– Dra. Bruna Silva, advogada pós graduada em Direito e Processo Civil.

– e-mail: brunadasilvaadvogada@gmail.com

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