Surge uma dúvida muito comum quando o empresário aluga um imóvel e nele desenvolve
sua atividade comercial, investindo naquele espaço locado, transformando-o em uma fonte de
renda, apta a captar receitas resultantes de seu trabalho. Tal ponto torna-se, assim, uma
“referência”, ou seja, as pessoas passam a associar aquele local a determinada loja ou a uma
atividade comercial.
Todavia, o imóvel no qual funciona o ponto comercial não pertence ao locatário. Assim, o
ponto comercial, resultado do investimento e da atividade desenvolvida pelo empresário, pertence
à ele ou ao dono do imóvel?
Há alguma proteção jurídica que defenda o ponto comercial?
Pois bem, o ponto comercial pertence à pessoa que explora a atividade, e não ao
proprietário do imóvel. O ponto comercial não existe por si só, ele depende do exercício e da
exploração da empresa e é uma consequência do trabalho desenvolvido.
Sendo certo que, todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de
modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da locação.
Tal direito, é exercido por meio de ação própria denominada: ação renovatória, que é a
ação que protege o direito ao ponto comercial.
Assim, preenchido os requisitos do artigo 51 da Lei n. 8.245/91, o empresário ou sociedade
empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação.
Porém, é importante informar que tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de
encontro com o direito à propriedade do locador.
Porém, quais são esses requisitos para a proteção do ponto comercial?
a) contrato escrito e por prazo determinado;
b) Prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos de cinco anos;
c) Locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atuação pelo prazo mínimo de 3
anos na data da propositura da ação renovatória.
A ação em que se busca a renovação compulsória deverá ser proposta no último ano de
vigência do contrato até o prazo de 6 meses antes de seu vencimento. Ou seja, deverá ser
proposta no prazo de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato que se pretende
renovar.
Existem casos em que essa renovação compulsória, apesar de cumpridos esses requisitos,
não ocorrerá. Em tais hipóteses, a atividade da empresa, a livre iniciativa e a proteção da empresa
não vão se sobrepor ao direito de propriedade. Com base nessa ideia, é possível entender as
exceções legais que desautorizam a renovação compulsória, apesar de preenchidos seus
requisitos, que são os casos de:
i. Insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário;
ii. Se houver uma proposta melhor de terceiro;
iii. Reforma substancial no prédio: a reforma poderá ser por vontade do locador ou do poder
público e deverá ser substancial. Caso se passem 3 meses sem que se iniciem as obras, a
lei determina que é cabível uma indenização ao locatário;
iv. Para uso próprio: é possível que se obste a renovação compulsória quando houver o
interesse do bem para uso próprio do locador, desde que não seja no mesmo ramo de
atividade do locatário, salvo se a locação também envolvia fundo de comércio.
v. Transferência do estabelecimento empresarial que existe há mais de um ano, sendo
titularizado por descendente, ascendente ou cônjuge do locador, ou por uma sociedade
que eles integrem, e desde que esse estabelecimento seja de ramo diverso do locatário.
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Além destes casos estabelecido em lei, é possível que haja uma indenização pela perda do
ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva,
como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário, aproveitandose do nome já formado por aquele para captar clientes.
Dra. Bruna Silva Bicalho, advogada, pós graduada em Direito Civil e Processo Civil.
E-mail: brunadasilvaadvogada@gmail.com
